文 万宇 

4月18日晚，股价高保发布了2021年年报，创新产行去年保利发展销售规模位居行业第四，利发利亿实现营业总收入2850.24亿元，展去归母净利润273.88亿元。年净

对于房地产行业未来的对地发展，保利发展认为，业前房地产行业仍处成熟期，股价高保市场有望保持成长，创新产行但行业竞争格局与环境将发生深刻变化，利发利亿行业波动增加。展去

股价创下历史新高

保利发展年报显示，年净2021年，对地公司实现签约金额5349.29亿元，业前同比增长6.38%；实现签约面积3333.02万平方米，股价高保同比下降2.23%。根据克而瑞数据，2021年，保利发展的销售规模居行业第四，逐步缩小了与前三位的差距。

报告期内，公司实现营业总收入2850.24亿元，同比增长17.19%；实现归母净利润273.88亿元，同比减少5.39%。截至报告期末，公司总资产达13999.33亿元，归母净资产1955.61亿元。

2021年，保利发展实现回笼金额5020亿元，回笼率为93.8%，居于行业高位。在手货币资金1713.84亿元。同时，公司负债率等指标稳定处于行业低位，各项指标均低于“三条红线”控制标准，属于“绿档”企业。

2021年，22个重点城市实行集中供地制度，土地出让节奏发生变化。保利发展在第二批、第三批供地热度下降、市场回归理性时，迅速加大投资力度，获取了广州、南京、厦门等低溢价率的地块。2021年，全年拓展项目145个。新增计容面积2722万平方米，拓展金额1857亿元，分别同比下降15%和21%。

去年下半年以来，碧桂园、融创中国等多家头部房企股价出现不同程度下跌，但保利发展股价却逆势上涨，4月15日，保利发展股价一度达到19.88元/股，创下上市以来新高。 

保利发展近期股价走势

来源：中证金牛座APP

行业发展前景可观

短期存在下行风险

保利发展表示，过去一年，尽管行业遭遇了一定的挑战和波动，但房地产行业仍处成熟期，人口持续流入基本面向好的大中城市，市场有望保持成长。长期来看，新型城镇化建设仍在持续推进，“中心城市+城市群”对于经济要素与人口的虹吸效应愈发明显，城市居民对居住面积及住房品质提升的需求不断增强，房地产行业的发展前景依然可观。

保利发展认为，经过本轮调控，行业运行逻辑随之发生根本改变，呈现“五化”趋势：一是去金融化，房企要保持适度杠杆，不能过度借贷；消费端也不能把房子作为金融产品。二是制造业化，土地红利不再、利润下行，必须用制造业思维和精益管理的理念。三是极致专业化，产品和服务都要做到最好。四是功能民生化，民生保障是最根本的。五是竞争格局加剧分化，信用和专业能力将成为最核心的竞争力，强者恒强、弱者恒弱，行业门槛也会越来越高。

在房住不炒的主基调下，房地产“去杠杆、降风险”的调控思路仍将延续。三道红线、贷款集中度管理、预售资金监管等制度从筹资和经营活动两端对现金流进行监管，行业发展模式重构，房企经营承压，风险敞口加大，对企业融资和运营能力形成更大的挑战。同时，政策调控与利润下行带来的双重压力或将加速行业企业分化，竞争格局与环境将发生深刻变化，叠加区域市场分化加剧，行业波动增加，对企业的研判力、决策力与执行力提出更高的要求。此外，购房者的观望情绪加重，信心修复尚需时间，市场短期的下行风险仍然存在。随着市场回归合理性居住需求，消费者对于产品品质、房企品牌、多元服务的重视度日益提升，需要企业具备更强的产品力、品牌力与服务力。

计划新开工面积4010万平方米

保利发展表示，公司将结合行业发展新趋势与市场新特点，基于“打造具有卓越竞争力的不动产生态平台”战略愿景，坚持以不动产投资开发为主，美好生活服务、产业金融等业务集群共进，实现企业高质量发展。

不动产投资开发是公司坚定的主业方向，公司将坚持做强做优开发业务。同时，公司将积极发展和培育不动产产业链业务，聚力打造新的行业标杆。一方面，巩固物业等板块的龙头地位，提升商管、公寓、会展等板块的运营能力与市场化程度，大力孵化健康养老等产业；另一方面，发挥产业金融在探索布局新兴战略业务领域的引领作用，打造新的利润增长极。

保利发展表示，公司将坚持以现金流管理为核心，持续优化资产负债结构，强化抗风险能力。充分发挥绿档企业优势，积极拓展多元融资渠道，抢抓低成本资源。同时，加强对行业及市场的研判力度，保持战略的灵活性与精细度，把握行业模式、格局等变化带来的发展机遇，做大开发业务规模，持续提升行业地位。此外，公司将聚焦合理的住房需求，持续提升在产品设计、成本控制、运营管理、服务保障等环节的专业能力。

2022年全年，公司计划完成房地产及相关产业直接投资3650亿元，计划新开工面积4010万平方米，计划竣工面积4231万平方米。

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