房贷置换套路深“转贷降息”要算细账

每经评论员 李玉雯

房贷利率一路下行的转贷降息背景下，存量房贷利率尚无调降消息，房贷不少前期“高位站岗”的置换还贷族考虑提前还贷或寻求贷款置换。由于目前经营贷款利率整体低于按揭贷款尤其是套路二套房贷利率，因此不少人试图“钻空子”用经营贷置换房贷，深算以此降低还贷的细账利息成本。

一般情况下，转贷降息购房者会先借助中介的房贷过桥资金结清房贷，再以该房产作为抵押，置换向银行申请经营贷款，套路之后用该笔经营贷款偿还中介的深算过桥资金并支付一定的服务费。这样便可实现房贷向经营贷的细账转换，“享受”到更低的转贷降息贷款利率。

需要注意的房贷是，经营贷是置换面向个体工商户、小微企业等经营实体，且用于经营性用途的贷款。因此，在上述操作过程中，中介往往还会利用借款人的信息注册一个无业务、无流水的“空壳”公司，以此“帮助”借款人顺利获批经营贷。

很多人只看到表面上房贷与经营贷之间的套利空间，却忽视了这种贷款置换套路背后蕴藏着诸多风险隐患。一笔细账算下来，借款人不一定能讨得便宜。

例如，提供虚假材料、虚构资金用途或涉嫌骗取银行贷款，情节严重的，可能会被追究刑事责任；挪用经营贷导致贷款用途与实际不符，借款人需承担违约责任，不但可能被银行要求提前还贷，个人征信也会受到影响。

在转贷过程中，部分中介会诱导或强制借款人使用中介的过桥资金，收取垫资过桥利息、服务费、手续费等各种费用，以至于借款人转贷后的综合成本实际可能超过银行房贷利率。

另外，经营贷与房贷在贷款期限、还款方式等方面也有诸多不同。经营贷的贷款期限一般是三至五年，不像房贷长达二三十年，且经营贷本金大多需一次性偿还。这就需要借款人不断续贷，而续贷后利率也有变化的可能，借款人若无稳定的资金来源，可能产生资金链断裂风险。

值得一提的是，经营贷之所以利率偏低，是因为国家对小微企业的支持力度不断加大，而将经营贷挪用至房地产领域，显然违背了扶持小微企业的政策初衷。近年来，这类贷款“腾挪”的把戏屡禁不止，楼市升温时，购房者借助经营贷加杠杆入市；提前还贷潮下，经营贷又成为了“转贷降息”的工具。监管曾多次明确禁止经营贷、消费贷等流入楼市，也在不断加码整治力度，对违规贷款银行开出罚单。

笔者认为，防范经营贷置换房贷，需要多方发力。

首先，银行机构要进一步升级风控体系，加大贷款审查和资金跟踪力度，强化贷款用途硬约束，对失信借款人采取有效惩戒；定期开展自查排查，发现信贷资金违规流入楼市后要严肃整改，对存在违法违规问题的员工也要强问责。

其次，监管一方面要对贷款审查不到位的银行、未履职尽责的工作人员依法依规处罚，另一方面也要加强对不良中介的打击，对存在伪造贷款资质、虚开银行流水证明等行为的中介加大惩戒力度。同时，考虑到近期经营贷置换房贷的操作多是由于存量房贷利率居高不下，监管也可在政策及操作层面考虑降低存量房贷利率的可行性。

最后，消费者自身更要重视个人信息保护，选择正规金融机构咨询业务，结合个人实际情况理性借贷，并且在借贷后诚实守信、按约用款，避免挪作他用，产生违约责任，影响个人征信。

(责任编辑：时尚)